El Congreso ha aprobado este jueves con 176 votos a favor, 167 en contra y una abstención la nueva Ley de Vivienda. Introduce nuevos conceptos que no habían sido contemplados en ninguna normativa previa. Estos incluyen la regulación de los precios del alquiler en zonas tensas, una nueva definición de grandes propietarios y la creación de un índice de referencia que determinará las rentas pagadas por las viviendas. La ley incrementa la protección para personas en situación de vulnerabilidad en torno a los desahucios. Asimismo, relaja los requisitos para que la administración pueda declarar una zona de mercado tensionado.

La normativa también contempla un nuevo reparto de gastos iniciales entre el inquilino y el propietario. Ofrece incentivos fiscales para los propietarios que reduzcan los precios o para la creación de un sistema opcional en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) que favorezca la movilización de viviendas vacías por parte de entidades locales. La ley también protege los parques públicos de viviendas, prohibiendo su venta a fondos de inversión, y amplía las reservas de suelo para viviendas protegidas. A pesar de haber estado bloqueada más de un año en el trámite parlamentario, la ley ha sido finalmente aprobada.

Límite al precio del alquiler

Uno de los puntos principales de la nueva ley es el límite al alquiler. Éste determinará el precio máximo al que los propietarios podrán actualizar la renta de sus inquilinos. Actualmente, el límite se sitúa en el 2% para todas las viviendas en alquiler, pero esta medida temporal solo estará en vigor hasta finales de este año para mitigar los efectos de la inflación que alcanzó el 8,4% en 2022. El próximo año se subirá al 3% y a partir de 2025 se aplicará un nuevo índice que solo afectará a las zonas con alta demanda.

La ley afectará tanto a las viviendas propiedad de grandes tenedores como de pequeños propietarios, y regulará tanto los contratos de inmuebles que ya estén en el mercado como los nuevos. Los límites se establecerán en función de la modalidad de contrato y propiedad. En el caso de pequeños propietarios, se regularán mediante la indexación a la renta anterior en vigor, mientras que en el caso de grandes propietarios, se aplicará el índice de contención de precios. Si una vivienda entra por primera vez al mercado del alquiler y pertenece a un pequeño propietario, se utilizará el índice de precios como referencia. En definitiva, el límite al alquiler es uno de los aspectos más importantes de la nueva ley, que regulará el mercado del alquiler y protegerá a los inquilinos.

El fin del IPC

Anteriormente, las actualizaciones del alquiler se basaban en el IPC medio. Sin embargo, debido a la fluctuación experimentada en los últimos años, se ha decidido cambiar el índice de referencia con el objetivo de evitar aumentos desmesurados. Con este fin, se está desarrollando un nuevo índice que sea más estable y se pondrá en marcha en 2025. El objetivo es garantizar una mayor estabilidad en el mercado del alquiler y evitar incrementos bruscos e inesperados en los precios de las rentas.

Zona tensionada

Los requisitos para que las autoridades locales y regionales declaren una zona tensionada se han modificado, anteriormente era necesario cumplir con dos criterios simultáneamente. El primero era que el costo medio de la hipoteca o el alquiler, sumado a los suministros básicos, superara el 30% de los ingresos medios de la zona. El segundo criterio era que el precio de la vivienda, ya sea de compra o alquiler, hubiera aumentado en los últimos cinco años en un porcentaje acumulado de al menos cinco puntos porcentuales por encima del IPC autonómico. En la nueva ley, solo se requerirá cumplir con uno de los dos criterios: que el esfuerzo financiero supere el 30% de la renta media (lo que sigue siendo una condición) o que los precios hayan aumentado al menos tres puntos por encima del IPC. La declaración de zona tensionada deberá ser realizada por la comunidad autónoma o el municipio y se revisará cada tres años, aunque podrá ser revertida si el mercado se relaja antes. Además, la delimitación se hará por zonas equivalentes a los distritos censales.

Desahucios

La ley tiene como objetivo mejorar la regulación de los desalojos y la protección de las familias más vulnerables. Para lograrlo, se ha establecido un sistema de arbitraje que fomente la negociación entre inquilinos y propietarios. Si no se llega a un acuerdo, se concederá un plazo adecuado para que los servicios sociales puedan ofrecer soluciones habitacionales. En estos casos, las autoridades deberán garantizar el acceso a una vivienda digna y adecuada, teniendo en cuenta las condiciones de vulnerabilidad social y económica de las personas y sus circunstancias personales y familiares. Los fondos de los planes estatales de vivienda u otras políticas podrán utilizarse para ayudar en estos casos. También se han prohibido los desalojos sin fecha y hora determinada y se han establecido nuevas prórrogas que podrán retrasar el proceso de desalojo por más de dos años. Al mismo tiempo, las comunidades autónomas podrán desarrollar mecanismos de mediación y alternativas habitacionales.

Bonificación en el IRPF

La ley establece un sistema de incentivos fiscales en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas para los propietarios que alquilan viviendas en zonas tensionadas. Para los nuevos contratos de arrendamiento, se aplicará una reducción del 50%, y esta reducción podrá aumentar hasta el 90% si se firman nuevos contratos de alquiler de viviendas en zonas de mercado residencial tensionado que contemplan una disminución del 5% o más sobre el contrato anterior. Cuando se trate de la incorporación de viviendas al mercado de alquiler en zonas de mercado residencial tensionado, se alquilen a jóvenes de entre 18 y 35 años, o se trate de viviendas asequibles incentivadas o protegidas, arrendadas a la administración pública o entidades sin fines de lucro, o estén acogidas a algún programa público de vivienda que limite la renta del alquiler, la reducción puede alcanzar el 70%. Por último, cuando se hayan realizado obras de rehabilitación en los dos años anteriores, la bonificación puede alcanzar el 60%.

Gran tenedor

La ley ofrece a las comunidades autónomas la posibilidad de reducir de 10 a 5 el número de viviendas que un arrendador debe poseer en una zona tensionada para ser considerado un gran propietario. En caso de ser calificados como tal, se aplicará un índice de contención de precios a las viviendas que alquilen en esas áreas.

Reparto de gastos y honorarios

En virtud de la nueva ley, los costos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato serán responsabilidad del arrendador y no del inquilino. Aunque las partes pueden acordar que los gastos generales del inmueble y sus servicios sean sufragados por el arrendatario, se prohíbe aumentar la renta de alquiler por la vía de nuevos gastos no previamente acordados, lo que evitará que los inquilinos tengan que pagar cualquier gasto adicional no previsto con antelación.

Reserva de suelo

La norma establece que los porcentajes de suelo destinados a la construcción de vivienda protegida se incrementarán del 30% al 40% en el suelo urbanizable, en el que se llevarán a cabo nuevas urbanizaciones, y del 10% al 20% en el suelo urbano no consolidado, en el que se realizarán reformas o renovaciones urbanas.

Recargos por viviendas vacías

Se permitirá a los ayuntamientos aplicar un recargo en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) a las viviendas que hayan estado desocupadas durante más de dos años. La penalización comenzaría a partir de ese momento, y variaría de al menos un 50% hasta un máximo del 150%, según la duración de la desocupación y el número de viviendas desocupadas que pertenezcan al mismo propietario. El objetivo principal es lograr una utilización más eficiente del parque residencial existente. Asimismo, las comunidades autónomas deberán informar al Ministerio de Transportes sobre el número de viviendas desocupadas en su territorio.

Sin topes al alquiler turístico

A pesar de que Unidas Podemos propuso limitar los alquileres turísticos en las áreas de alta demanda, esta iniciativa no fue incluida en la ley. La propuesta buscaba establecer un número máximo de unidades de vivienda disponibles para alquiler vacacional en las zonas donde los precios ya eran elevados, además de aumentar las inspecciones para asegurar que todas las viviendas de uso turístico contaran con la debida autorización y cumplieran con las normas de convivencia. Esta propuesta no fue aprobada debido a que es una competencia que corresponde únicamente a las comunidades autónomas.

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